上市房企去库存前路漫漫

48家已公布中报房企存货合计约为1.93万亿元——

上市房企去库存前路漫漫

“去库存”正重构房地产行业。一、二线城市房价大涨甚至供不应求，但三、四线城市依然处于去库存的攻坚期。据同花顺iFind数据显示，截至8月25日收盘，共有1666家上市公司披露了2016年中报，具备可比数据的上市公司存货合计约为3.56万亿元。48家已公布数据的上市房地产企业存货合计约为1.93万亿元，占据3.56万亿元的一半以上。上市房企去库存前路漫漫。

目前，存货净额排名前十名的上市公司中，有8家是房地产企业。万科A以存货净额4275.20亿元高居榜首，绿地控股、招商蛇口、华夏幸福、金地集团、金科股份、荣盛发展、泰禾集团的存货净额分别高达4064.76亿元、1265.01亿元、1244.37亿元、810.99亿元、750.39亿元、740.33亿元、717.04亿元位列前十名。

国信证券房地产行业分析师董德志表示，我国房地产市场长期以来存在的最大问题，就是结构性供需不匹配，实际上也就是三、四线城市的库存问题。2015年下半年以来，在国家政策的刺激下，房地产销售增速快速回升，房地产开发投资增速在今年也由负转正。但在房地产市场火爆的同时，房地产市场的结构性库存问题并没有明显缓解。

“从总量上看，由于房地产开发投资的回升，2016年房地产总体库存不会有明显下降；居民住房需求三五年内相对稳定，目前销售高增长意味着对未来需求的透支；由于我国住房需求转移单边性的特点，一线城市居民一般不会去二线城市买房，二线一般不会去三线买房，目前二线城市房地产销售的火爆意味着大量的三、四线城市需求被转移。综上，三、四线城市居民需求被严重透支和转移，且供给层面今年库存面积不会有明显下降，这意味着未来房地产去库存的压力会更加艰难。”董德志表示。

截至目前，2016年中报企业的平均存货周转天数为294天，相比2015年中报的405天有较大幅度缩减。不过，房地产企业的存货周转天数为1695天，远高于整体平均存货周转天数（294天）。存货高企以及周转天数，已成为影响上市房企利润的重要原因之一。

例如，中南建设上半年净利润33694.02万元，同比下降24.27%；金融街上半年净利润75862.31万元，同比下降11.66%。“目前，这两家公司的存货净额高达673.17亿元和657.90亿元，在已有数据的上市公司中排名第11和第12位，两家公司的存货周转天数均高于1000天。高库存会增加上市公司的财务费用，而房地产又是一个对资金链要求很高的行业，如果库存加大，不仅财务费用会增加，管理费用也会增加，存货跌价风险随之上升，对半年报业绩造成不利影响。”国开证券研究部副总经理杜征征说。

“在政策上，三、四线城市需要通过下调契税、以购代建等措施去库存；身处高库存区域的房地产开发商，也应该主动降价销售加速去库存。同时，政策层面要不断完善购租并举的住房制度，优化住房供需结构，以期降低房地产上市公司库存数量，提高业绩水平。”此外，财富证券分析师李朝宇表示，还应鼓励房地产开发企业适时顺应市场规律调整营销策略；促进房地产业兼并重组，提升产业集中度；鼓励以租赁为主营业务的专业化房企发展，通过多种途径解决库存压力。